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Vereinbarung mit Vermieter während der Corona-Krise – Risiko Schriftformverstoß und Kündigung?!

Aufgrund der Auswirkungen der Corona-Pandemie verhandeln derzeit fast alle Gewerberaummieter mit ihren Vermietern über die zu zahlende Miete. Zur Debatte stehen die Anpassung der Miethöhe (teilweise für wenige Monate aber auch für längere Zeiträume bzw. dauerhaft), die Anpassung der Fälligkeit der Mietzahlung, eine Stundung sowie ein vorübergehender Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters wegen ausbleibender Mietzahlungen.

Dazu sind bereits Empfehlungen im Umlauf, wie man Vermieter hinsichtlich einer Änderung/Anpassung des Gewerberaummietvertrages am besten kontaktiert bzw. anschreibt.

Die Anpassung des Gewerberaummietvertrages durch einfachen Briefwechsel, E-Mail oder durch mündliche Absprachen kann allerdings im schlimmsten Fall zur einer vorzeitigen Kündbarkeit eines langfristig geschlossenen Mietvertrages durch den Vermieter führen.

Denn wesentliche Änderungen des Gewerberaummietvertrages, der zeitlich befristet für eine Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen wurde, sind in Schriftform zu dokumentieren. An die Einhaltung der Schriftform stellt die Rechtsprechung zahlreiche, strenge Anforderungen. Es genügt nicht eine Vereinbarung per email oder Briefwechsel. Vielmehr sind nachträgliche Änderungen des Gewerberaummietvertrages in einem Nachtrag niederzulegen. Dieser muss in bestimmter Form auf den Hauptvertrag Bezug nehmen und die wesentlichen Änderungen hinreichend dokumentieren. Zudem muss der Nachtrag erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages bleiben soll. Ferner muss der Nachtrag von beiden Vertragsparteien unterzeichnet sein. Im Einzelnen sind dabei weitere von der Rechtsprechung entwickelte Kriterien zu berücksichtigen.

Verletzungen der Schriftform haben zur Folge, dass eine langfristig vereinbarte Vertragslaufzeit entfällt und der Gewerberaummietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Der auf unbestimmte Zeit geschlossene Gewerberaummietvertrag kann dann vorzeitig in gesetzlicher Frist gekündigt werden. Das auf unbestimmte Zeit geschlossene Gewerberaummietverhältnis kann somit bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des übernächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden.

Eine vorzeitige Kündigung kann dabei auch Jahre nach der unter Missachtung der Schriftform erzielten Einigung der Vertragsparteien geltend gemacht werden.

Verstöße gegen das Schriftformgebot bedeuten daher ein erhebliches wirtschaftliches Risiko für die Vertragsparteien, die sich auf ein langfristiges Vertragsverhältnis eingestellt haben.

Auch wenn die kurzzeitige Anpassung der Miethöhe, die Anpassung der Fälligkeit der Mietzahlung sowie der Ausschluss eines Kündigungsrechts des Vermieters wegen ausbleibender aktueller Mietzahlungen nur vorübergehend greifen soll, und daher möglicherweise das strenge Schriftformgebot nicht gilt,  empfehlen wir, die mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen in einem formgerechten Nachtrag zum Gewerberaummietvertrag zu dokumentieren. Andernfalls besteht das Risiko einer Verletzung der Schriftform und damit des Wegfalls der festen Vertragslaufzeit des Gewerberaummietvertrages oder zumindest der Streit mit dem Vertragspartner ob ein Nachtrag notwendig war oder nicht.

Dies gilt gleichermaßen für Pachtverträge, die zeitlich befristet für eine Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen wurden. Schriftformverstöße führen daher auch beim langfristig geschlossenen Pachtvertrag zum Wegfall der festen Vertragslaufzeit. Auf unbestimmte Zeit geschlossene Pachtverträge können zum Schluss eines Pachtjahres bis spätestens zum dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, gekündigt werden. Auch beim Pachtvertrag kann somit die Verletzung der Schriftform zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen für die Vertragsparteien führen.

Gerne beraten wir Sie bei der Erstellung eines formgerechten und auf den konkreten Einzelfall zugeschnittenen Nachtrages.

Bei Fragen wenden Sie sich an unsere Hotline oder  schreiben Sie uns eine Mail

Die Hotline ist Montag – Freitag von 08.00 Uhr bis 19.00 Uhr und Samstags/Sonntags von 10.00 Uhr bis 17.00 Uhr erreichbar:

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