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Minderung der Gewerberaummiete nach behördlich angeordnetem Betriebsverbot aufgrund der Corona-Krise?

Die Gesetzesänderungen zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie treffen keine Regelung dazu, ob das in vielen Bundesländern landesweit angeordnete Verbot des Spielhallenbetriebes und des (teilweisen) Verbots des Gaststättenbetriebes einen Mangel bedeutet, der zu einer Minderung der Gewerberaummiete führt.

Aufgrund der bislang wohl einmaligen Situation kann an dieser Stelle nur eine vorläufige Einschätzung abgegeben werden. Rechtsklarheit wird eintreten, sobald die ersten gerichtlichen Entscheidungen zu der vorliegenden Frage gefällt worden sind.

Das behördlich angeordnete Betriebsverbot beruht, so etwa in Baden-Württemberg, auf der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage des § 28 Absatz 1 Satz 1 Infektionsschutzgesetz. Danach trifft die zuständige Behörde die notwendigen Schutzmaßnahmen, soweit und solange es zur Verhinderung der Verbreitung der übertragbaren Krankheiten erforderlich ist.

Ob das behördlich angeordnete Betriebsverbot einen Mangel der Mietsache bedeutet, der zu einer Minderung der Miete führt, hängt im Wesentlich davon ab, ob der Mieter oder der Vermieter das Risiko des behördlich angeordneten Betriebsverbotes zu tragen hat.

Die im Einzelfall getroffene Risikoverteilung orientiert sich zunächst am individuellen Mietvertrag. Zunächst ist zu prüfen, ob sich das Betriebsverbot mit der mietvertraglich vereinbarten Nutzung deckt oder ob eine anderweitige Nutzung möglich ist. Die mietvertragliche Risikoverteilung kann sich ferner dahingehend unterscheiden, dass die Parteien eine Festmiete oder eine Umsatzmiete vereinbart haben.

Soweit der mietvertraglich vereinbarte Nutzungszweck den Betriebsverboten unterfällt und der individuelle Mietvertrag keine weitergehenden Vereinbarungen zur Risikoverteilung enthält, sind folgende Kriterien zu berücksichtigen. Das Risiko, den Betrieb führen zu können, liegt grundsätzlich beim Mieter, sofern keine Umstände vorliegen, die mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache zusammenhängen. Da das behördliche Betriebsverbot den Publikumsverkehr im Betrieb zwecks Vermeidung der Verbreitung der übertragbaren Krankheit einschränkt / verbietet, ist die Betriebsführung betroffen und damit zunächst das beim Mieter liegende Betriebsrisiko. Andererseits kann der Vermieter dem Mieter den Mietgegenstand aufgrund des behördlichen Betriebsverbotes nicht mehr zur Verfügung stellen. Dies betrifft zum einen mit der Lage des Mietobjekts im betroffenen Gebiet einen Umstand, der als solcher grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt. Zum anderen eröffnet das behördliche Betriebsverbot eine Parallele zu den Konstellationen, in denen das Mietobjekt an sich gebrauchstauglich ist, aber äußere Umstände, sog. Umweltmängel, dazu führen, dass kein Gebrauch von dem Mietgegenstand gemacht werden kann. Während das Betriebsrisiko beim Mieter liegt, können Umweltmängel in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen.

Neben der Minderung der Miete stellt sich die Frage, ob sich ein Mieter auf einen sog. Wegfall der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages berufen kann, der eine Anpassung des im Mietvertrag vereinbarten Mietzinses nach sich ziehen könnte. Es kommt darauf an, (1) ob die Parteien eine abweichende vertragliche Regelung getroffen hätten, wenn sie den Ausbruch einer Epidemie in der gegenwärtigen Form vorausgesehen hätten und (2) ob dem Mieter das Festhalten am unveränderten Mietvertrag zumutbar ist.

Aufgrund der außergewöhnlichen Situation kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass ausnahmsweise eine sphärenfremde Ursache vorliegt, die keiner Partei zuzurechnen ist und eine Anpassung des Mietvertrages über den Wegfall der Geschäftsgrundlage eröffnet.

In der derzeitigen Situation empfehlen wir folgendes Vorgehen:

  • Zunächst sollte der Mietvertrag geprüft werden, welche Regelungen im Hinblick auf den vereinbarten Nutzungszweck und die Risikoverteilung vorhanden sind; ferner ist zu prüfen, ob und welche Regelungen zur Minderung der Miete im Mietvertrag getroffen wurden
  • Idealerweise kann aufgrund der außergewöhnlichen Umstände eine einvernehmliche Lösung mit dem Vertragspartner gefunden werden.
  • Sofern Mieter glaubhaft machen können, dass die Miete wegen der wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie nicht gezahlt werden kann, führt ein Ausbleiben der Mietzahlung im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 nicht zu einer Kündigung des Mietvertrages; allerdings bleibt die Miete, sofern sie nicht im Einzelfall gemindert ist, in voller Höhe geschuldet und ist – inklusive etwaiger Verzugszinsen – bis zum 30.06.2022 an den Vermieter nachzubezahlen
  • Mieter sollten die Mietzahlung bereits jetzt vorsorglich unter Vorbehalt stellen; der Vorbehalt sollte unter Bezug auf das behördlich angeordnete Betriebsverbot schriftlich erklärt werden (etwa im Verwendungszweck eines Dauerauftrages); die unter Vorbehalt gezahlte Miete hält die Möglichkeit offen, nachträglich die ggf. geminderte Miete gerichtlich geltend zu machen

Selbstverständlich stehen wir für eine weitergehende individuelle Beratung, Prüfung der Mietverträge und Verhandlungen mit Vermietern/Mietern zur Verfügung.

Bei weiteren Fragen rufen Sie unsere Hotline an oder schreiben eine Mail.

Die Hotline ist Montag – Freitag von 08.00 Uhr bis 19.00 Uhr und Samstags/Sonntags von 10.00 Uhr bis 17.00 Uhr erreichbar:

01803-GAMBLING (01803-42625464) *

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oder Sie schreiben uns an die hierfür eingerichtete E-Mail (corona@benesch-winkler.de). Diese werden von unserer Kanzlei schnellstmöglich beantwortet.